El mercado logístico español mantiene el atractivo para los inversores, pero las condiciones para cerrar operaciones han cambiado. La subida de los tipos de interés, el encarecimiento de la deuda y una mayor exigencia de rentabilidad están modificando las estrategias de inversión y el tipo de activos que despiertan interés.
Los datos reflejan que la actividad sigue siendo sólida. Durante el primer semestre de 2026, la inversión logística alcanzó los 903 millones de euros, un 40% más que en el primer semestre de 2025. Sin embargo, este crecimiento coincide con un escenario financiero más exigente. El Banco Central Europeo (BCE) elevó en septiembre su facilidad de depósito hasta el 2,50%, mientras que el euríbor a doce meses cerró ese mes en el 3,247%, 1,075 puntos por encima del nivel registrado en 2025.
Esto está favoreciendo un cambio en el equilibrio entre los distintos perfiles de inversor. Según el análisis de Proequity, mientras el capital CORE se muestra más escaso y selectivo, los inversores CORE+ encuentran oportunidades en activos que requieren inversión adicional, modernización o una gestión más activa.
Un capital más selectivo
El mercado inmobiliario español mantiene su capacidad para atraer inversión, aunque el capital se distribuye ahora con mayor cautela. El aumento de los tipos de interés ha reforzado el atractivo de alternativas de menor riesgo, como los bonos soberanos alemanes o estadounidenses, que compiten por captar a los inversores más conservadores. A esta presión se suma unos criterios bancarios más exigentes y una financiación más cara.
Este escenario afecta especialmente al inversor CORE, cuyo objetivo es preservar el capital y obtener ingresos estables. Su estrategia se centra en inmuebles consolidados, situados en ubicaciones estratégicas y arrendados a inquilinos solventes, con contratos que ofrecen visibilidad sobre los ingresos y pocas necesidades de inversión adicional.
Aunque este perfil no depende necesariamente de la financiación externa, sí compara la rentabilidad inmobiliaria con la de otras alternativas del mercado. Según Proequity, su presencia es actualmente más limitada en las operaciones de menos de 50 millones de euros.
En cambio, el inversor CORE+ está encontrando un mayor margen de actuación. Allí donde la mayor rentabilidad exigida se traslada a las valoraciones, este perfil puede acceder a activos a precios más atractivos, aunque el encarecimiento de la deuda, a la que puede recurrir para ejecutar su estrategia, obliga a que precio, rentas y capex encajen para que la operación resulte rentable.
Sin embargo, la estrategia exige analizar cuidadosamente el coste de la deuda y comprobar si permiten alcanzar la rentabilidad esperada.
El tamaño de la operación no determina por sí solo su atractivo
La subida de los tipos de interés tampoco ha restado atractivo a las grandes operaciones. Durante el primer semestre de 2026, los portfolios representaron aproximadamente el 40% del volumen de inversión logística y se cerraron transacciones superiores a los 100 millones de euros.
Estos datos apuntan a que el tamaño de una operación no es el único elemento que determina su liquidez. La calidad de los activos incluidos en una cartera, su capacidad para generar rentas, el perfil del comprador y la estructura financiera pueden resultar igual o más importantes que el importe de la transacción.
Además, el mercado cuenta con unos fundamentales ocupacionales que respaldan su atractivo. La contratación logística alcanzó aproximadamente 1,51 millones de metros cuadrados en España durante el primer semestre de 2026, un 15% más que en el mismo periodo del año anterior. Por su parte, las yields prime se mantienen relativamente estables en los principales mercados.
La combinación de una demanda de espacios logísticos sólida y unas condiciones financieras más exigentes está dibujando, por tanto, un mercado en el que la selección de activos y la capacidad de gestión adquieren mayor importancia.
Los criterios que marcan las decisiones de inversión
Proequity identifica varios factores que pueden marcar la diferencia a la hora de atraer capital. La ubicación, la estabilidad de las rentas y la solvencia del inquilino siguen siendo elementos fundamentales, pero ya no son suficientes para valorar una oportunidad de inversión.
También ganan peso la duración de los contratos de arrendamiento, las necesidades futuras de capex, la eficiencia del inmueble y su liquidez potencial en una futura desinversión.
Para los inversores CORE+, el análisis debe incorporar además la capacidad real de mejorar el activo y generar valor. No basta con adquirir un inmueble a un precio más bajo: es necesario calcular cuánto costará ejecutar las mejoras, qué rentas podrá generar y qué condiciones de financiación permitirán desarrollar la operación.
«El sector logístico sigue despertando interés inversor, pero el capital es hoy más selectivo. El ajuste de precios que acompaña a la subida de tipos está dando protagonismo a los inversores CORE+, capaces de adquirir activos con rentas y potencial de mejora a valores más atractivos. Eso sí, con una deuda más cara, activo, precio, renta, inquilino, capex y financiación tienen que estar alineados», Javier Molino, director de Capital Markets de Proequity
De cara a los próximos meses, la evolución de los tipos de interés, el euríbor, los mercados de swaps y las condiciones de financiación serán determinantes para la inversión logística. Pero la diferencia no estará tanto en la existencia de interés inversor como en la capacidad de estructurar operaciones que ofrezcan rentabilidad suficiente en un entorno de mayor exigencia.
