Por Anna Puigdeval, Directora General Som Habitatge y miembro de Protagonistas.org | Los jóvenes españoles no pueden comprar casa. Y eso no es solo un problema social: es una amenaza silenciosa para bancos, promotoras y la clase media entera.
Cada vez que el precio de la vivienda encadena varios años al alza, resucita la misma palabra: burbuja. Es comprensible. Quienes vivimos profesionalmente el estallido de 2008 tenemos grabado a fuego lo que significa una corrección brutal: balances bancarios contaminados de ladrillo y miles de familias atrapadas en hipotecas que valían más que su casa. Por eso si analizamos la situación desde un punto de vista estrictamente económico, hoy no hay una burbuja como la de hace quince años.
La diferencia es de fondo, no de matiz. Aquella burbuja se infló sobre el endeudamiento desbocado de las familias. Se concedía crédito con alegría, se compraba para especular y el sistema entero descansaba sobre una deuda que no se podía sostener. Hoy el cuadro es el contrario. El crédito se concede con prudencia, las familias están mucho menos apalancadas y los hogares españoles han hecho un esfuerzo de ahorro notable: desde la pandemia la tasa de ahorro casi se ha duplicado. El problema actual no es que haya demasiada deuda persiguiendo a la vivienda, sino que hay demasiada poca vivienda persiguiendo a una demanda que no encuentra dónde colocarse. Es escasez de oferta, no exceso de crédito.
La burbuja que de verdad amenaza es social
Dicho esto, sería un error quedarse tranquilos. Porque la burbuja que de verdad amenaza con estallar no es financiera: es social. Y ese tipo de estallido no se mide en puntos del IBEX, sino en frustración acumulada de toda una generación.
Conviene recordar quiénes somos. España es, históricamente, un país de propietarios. Cerca de tres de cada cuatro hogares viven en una vivienda en propiedad, muy por encima de la media de la zona euro. Y, más relevante aún, el grueso del patrimonio familiar está en el inmobiliario: más del 80 % de las familias posee algún activo real, y la vivienda es, con diferencia, la principal parte de ese patrimonio.
Durante décadas, los activos inmobiliarios han tenido un peso mucho mayor que los activos financieros en el ahorro de las familias. La casa no ha sido solo un techo: ha sido la caja de ahorros, el seguro de vejez y la herencia de las clases medias.
El ascensor social que permitía a cada generación partir desde un escalón más alto si no permitimos ese escalón social estamos agravando el problema.
Ahí está el verdadero peligro. Los datos del Banco de España dibujan una fractura generacional sin precedentes. La tasa de propietarios entre los menores de 35 años se ha desplomado respecto a la que disfrutaron sus padres a la misma edad, y los jóvenes han perdido riqueza.
Que las nuevas generaciones no puedan pedir una hipoteca no es una buena noticia para nadie, tampoco para el sector. A corto plazo, una banca prudente puede convivir sin sobresaltos con menos crédito a los jóvenes. Pero a medio y largo plazo, una generación entera excluida de la compra, una demanda de promoción que se debilita y un país que renuncia a su mecanismo histórico de acumulación de patrimonio.
Para la sociedad en su conjunto, cerrar el acceso al crédito a los jóvenes para comprar su primera vivienda sería, sencillamente, un gran fracaso colectivo: condenaría a una parte de la población a no tener nunca la seguridad que da un patrimonio propio, a alquilar de por vida y a llegar a la jubilación sin el colchón que sus padres sí construyeron.
El camino: fiscalidad inteligente y, sobre todo, oferta
Entonces, ¿cuál es el camino? No es ni el alarmismo ni la resignación. El camino tiene dos carriles que deben recorrerse a la vez.
El primero es aliviar la entrada. Rebajas fiscales selectivas y ayudas directas a la compra para los jóvenes —avales públicos a la entrada, deducciones para la primera vivienda y un tratamiento fiscal que premie al que compra para vivir— pueden marcar la diferencia entre una generación propietaria y una generación inquilina. Pero estas medidas, por sí solas, son un parche: si solo se estimula la demanda sin tocar la oferta, lo único que conseguimos es empujar los precios todavía más arriba.
Por eso el segundo carril es el decisivo y el más urgente: producir mucha más vivienda. Necesitamos más oferta. Suelo movilizado con agilidad, licencias que no tarden años, colaboración público-privada real para promover vivienda asequible y un marco que dé seguridad jurídica a quien invierte y construye. La ley de la oferta y la demanda no se deroga por decreto: cuando hay producto suficiente, los precios se moderan solos. Ese es el camino que de verdad abre la puerta a los jóvenes, sin generar nuevos desequilibrios.
No tenemos una burbuja financiera a punto de reventar. Tenemos algo más silencioso y, a la larga, más peligroso: el riesgo de romper el contrato implícito entre generaciones que ha sostenido a la clase media española durante medio siglo.
Anna Puigdeval
Anna Puigdevall es licenciada en Ciencias Físicas por la Universidad de Barcelona, con una Maestría en Marketing y en Auditoría Informática, posgraduada en Dirección General por la UOC (Universitat Oberta de Catalunya) y una Maestría en Dirección de Empresas de Servicios por ESADE.
Anna Puigdevall es directiva senior, experta en integrar IA y talento humano para maximizar resultados empresariales. Cuenta con más de tres décadas liderando organizaciones, equipos ejecutivos y procesos de transformación en sectores como el asegurador, sanitario, tecnológico e inmobiliario.
Su carrera se caracteriza por combinar visión estratégica, gobierno corporativo y una enorme capacidad de ejecución en entornos de alta complejidad.
Anna mantiene una participación muy activa en organizaciones que impulsan el talento y la competitividad empresarial. Entre otras responsabilidades:
- Miembro del Board de PIMEC.
- Vicepresidenta de LAI Land Economics Society.
- Miembro de WIRES – Women in Real Estate Spain.
- Integrante de la comisión de socias de FIDEM.
- Fue tesorera de FIABCI España durante cinco años.
- Socia de EJE&CON, asociación que promueve la presencia de mujeres en la alta dirección y los consejos.
